河北省邯郸市邯三建筑工程有限公司诉山东省聊城市住房和城乡建设委员会在建工程抵押行政登记案

　　河北省邯郸市邯三建筑工程有限公司诉山东省聊城市住房和城乡建设委员会在建工程抵押行政登记案

　　--------自然人可以成为在建工程抵押权人

　　关键词  在建工程  抵押登记  抵押权人  法律适用

　　裁判要点

　　在建工程属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围。法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定。《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。故自然人可以成为在建工程的抵押权人。

　　相关法条

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”

　　1997年原建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”

　　案件索引

　　一审：聊城市东昌府区人民法院（2011）聊东行初字第90号(2013年5月20日)

　　二审：聊城市中级人民法院（2013）聊行终字第41号（2013年9月5日）

　　基本案情

　　原告河北省邯郸市邯三建筑工程有限公司（以下简称邯三公司）诉称：2003年11月21日原告与山东省聊城市聊韩房地产开发有限公司（以下简称聊韩房地产公司）签订《建设工程施工合同》，约定由原告承建聊韩房地产公司开发的育新街韩国城的地下停车场、3#楼及4#楼的土建、给排水、电器安装工程。聊韩房地产公司未支付工程款，在执行过程中，原告发现被告山东省聊城市住房和城乡建设委员会（以下简称聊城市住建委）将其承建的工程为两第三人办理了在建工程抵押登记，直接影响了原告合法权利的实现。根据法律规定，在建工程抵押的抵押权人应为银行，不是企业或自然人。第三人程安宇作为自然人依法不能成为在建工程的抵押权人。被告为第三人办理在建工程抵押登记违反法律规定，请求法院依法撤销。

　　被告聊城市住建委辩称：（一）邯三公司不具有原告的主体资格。被告作出具体行政行时，邯三公司与聊韩房地产公司的纠纷尚未产生，邯三公司的债权可以通过其他途径解决，邯三公司认为被告作出的登记行为直接影响其债权实现的理由不能成立。（二）邯三公司认为公民个人不能作为在建工程抵押登记的抵押权人，没有法律依据。根据《城市房地产抵押管理办法》第三条第三款规定，被告以公民个人作为抵押权人办理相关房地产抵押登记符合相关规定。（三）第三人在申请办理房地产抵押权设立登记时，依法提交了规定的材料，被告经对材料进行审核，认为第三人申请事实及权属清楚，证据材料齐全，为其办理了房地产他项权利登记。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　第三人聊韩房地产公司未提交书面陈述意见，庭审中述称同意被告答辩意见。第三人同时认为本案原告没有诉权，因为被诉的抵押登记行为没有涉及到原告的合法权益，并且原告起诉超过法定期限。请求法院驳回原告的起诉。

　　第三人程安宇述称：（一）原告2009年已经起诉聊韩房地产公司并申请法院查封了本案在建工程，在当时原告就应该知道在建工程抵押的情况，故原告于2011年提起行政诉讼，超过了3个月的起诉期限。（二）2007年1月19日第三人与聊韩房地产公司签订借款协议，聊韩房地产公司以在建工程提供抵押担保，并办理了抵押登记。根据《物权法》规定，该在建工程抵押合法有效。且该借贷、抵押行为已被济南市中级人民法院确认。（三）原告主张在建工程抵押无效没有法律及事实根据，《城市房地产抵押管理办法》关于在建工程只能抵押给银行的相关内容与新法和上位法冲突而不再适用，且其规定过于片面，不应依据该办法的规定认定第三人不能成为在建工程的抵押权人。请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　法院经审理查明：2003年11月21日，邯三公司与聊韩房地产公司签订《建筑工程施工合同》，约定由邯三公司施工建设聊韩房地产公司开发的育新街8号韩国城项目的地下车库、3#、4#商住楼三层的土建、给排水、电器安装工程。

　　2007年1月1日聊韩房地产公司与程安宇签订借款合同，聊韩房地产公司以育新街8号3#楼一层1041.229平方米为抵押，向程安宇借款200万元，保证方式为在建工程抵押，期限从2007年1月19日起至2008年1月19日止。2007年1月22日聊韩房地产公司与程安宇就上述在建工程向被告聊城市住建委提出抵押登记申请，申请时一并提交了以下材料：1、聊韩房地产公司与程安宇签订的借款协议、房地产抵押契约、鲁评字153002《房地产评估报告书》；2、聊韩房地产公司持有的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、商品房预（销）售许可证；3、聊韩房地产公司营业执照、机构代码证、税务登记证及程安宇身份证复印件；4、聊韩房地产公司章程、董事会决议、保证书。被告经审查，于2007年1月24日为第三人程安宇办理了在建工程抵押登记，并颁发了聊房他字第0307000267号《房屋他项权证》。证载房屋他项权人为程安宇，房屋所有权人为聊韩房地产公司，权利范围为在建工程1041.229平方米，房屋坐落于育新街8号韩国商城，权利种类为抵押权，权利价值为2879800元，约定期限为070120-080119。

　　工程竣工后，因聊韩房地产公司拖欠邯三公司工程款，邯三公司向聊城市中级人民法院提起民事诉讼，2010年6月17日聊城市中级人民法院作出（2009）聊民一初字第5号民事判决书，判决聊韩房地产公司支付邯三公司工程款16272087.56元及利息。

　　2009年1月14日程安宇向济南市中级人民法院提起民事诉讼，请求判令聊邯房地产公司偿还所欠借款本金及利息。诉讼过程中，双方达成调解协议，济南市中级人民法院于2009年4月30日制作了（2009）济民四商初字第9号民事调解书，确认聊韩房地产公司偿还所欠程安宇的借款本金、利益及赔偿金；如聊韩房地产公司不能在期限内偿还欠款，程安宇有权向法院申请强制执行，对聊韩房地产公司提供的坐落于聊城市柳园办事处育新街8号韩国不夜城的相应抵押物进行变现，并在抵押权范围内优先受偿。

　　邯三公司认为被告聊城市住建委为第三人程安宇办理在建工程抵押登记并颁发《房屋他项权证》的行为直接影响了其工程款债权的实现，于2011年7月14日提起行政诉讼。

　　裁判结果

　　聊城市东昌府区人民法院于2013年5月20日作出（2011）聊东行初字第90号行政判决，驳回原告邯三公司的诉讼请求。宣判后，原告邯三公司提出上诉。

　　聊城市中级人民法院于2013年9月5日作出（2013）聊行终字第41号行政判决，驳回上诉，维持原判。

　　裁判理由

　　根据当事人诉辩主张，本案争议的焦点有三个：一、邯三公司是否具有本案的原告主体资格；二、原告的起诉是否超过法定期限；三、被告颁发被诉《房屋他项权证》的具体行政行为是否合法。

　　（一）邯三公司是否具有本案的原告主体资格

　　根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条的规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。

　　本案中，根据2005年11月11日邯三公司与聊韩房地产公司签订的协议，聊韩房地产公司承诺如不能支付所欠邯三公司的工程款，愿以所建韩国城项目部分房产担保，偿还所欠邯三公司的工程款；原告提交的施工合同可以证明邯三公司是聊韩房地产公司开发的育新街8号韩国城项目的地下车库、3#、4#商住楼三层的土建、给排水、电器安装工程的施工单位，聊城市中级人民法院作出的民事判决书对此予以确认，并判令聊韩房地产公司支付邯三公司相应的工程款，该工程款一直未支付到位。而本案中被告为两第三人办理在建工程抵押登记的正是韩国城3#楼一层。邯三公司与聊韩房地产公司间的工程款纠纷与被告颁证这两个法律关系均指向同一特定物，即韩国城3#楼。原告邯三公司认为被告为程安宇办理在建工程抵押登记并为其颁发《房屋他项权证》的行为影响了其债权实现，而提起行政诉讼，其与被诉登记颁证行为具有法律上的利害关系，依法具有原告诉讼主体资格。

　　（二）原告的起诉是否超过法定期限

　　《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中被诉的聊房他字第0307000267号《房屋他项权证》于2007年1月24日作出时，原告并不知道该行政行为的内容和起诉期限，故应当适用上述条文关于2年的期限规定。

　　第三人程安宇认为原告2009年已经起诉聊韩房地产公司民事案件时应该知道在建工程抵押的情况，应适用3个月的起诉期限，至2011年提起行政诉讼，超过法定起诉期限，但没有提交证据证明，故对其主张，本院不予支持。原告于2011年春在(2009)聊民一初字第5号民事判决书进入执行阶段，在对涉案房产进行评估时知道被诉《房屋他项权利证书》的存在和内容，至向本院提起行政诉讼时，并未超过2年的法定起诉期限。

　　（三）被告办理在建工程抵押登记并颁发《房屋他项权证》的具体行政行为是否合法

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”根据该条规定，在建工程属于《中华人民共和国担保法》规定的可以抵押的财产范围。1997年原建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”从该规定看，在建工程的抵押权人只能是银行。但《城市房地产抵押管理办法》对于在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人，且目前并无法律、法规对在建工程抵押权人的范围作出限制性规定。故本案中第三人聊韩房地产公司将自己的在建工程抵押给第三人程安宇，并不违背法律规定。

　　《城市房地产抵押管理办法》第三十二条是房地产管理部门办理房地产抵押登记时使用的普遍规定，在建工程抵押作为一种特殊形式的房地产抵押，目前我国并无相应的法律法规、部门规章对在建工程抵押登记的程序及需提交的材料进行专门的规定。该办法虽然将在建工程抵押权人限定为银行，但个人和银行作为抵押权人在法律上并无本质区别，对银行作为在建工程抵押权人进行审查时适用的规章制度，同样可以适用于个人作为抵押权人的情形。故被告依据该办法第三十二条的规定对个人作为抵押权人的在建工程抵押登记需提交的文件进行审查，并无不当，法院审查被告的被诉具体行政行为的合法性也是依据该条规定。

　　《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：(一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明；(二)抵押登记申请书；(三)抵押合同；(四)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；(五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；(六)可以证明抵押房地产价值的资料；(七)登记机关认为必要的其他文件”。本案中基于借款关系，两第三人签订了《房地产抵押契约》，向被告提交办理涉案在建工程的抵押登记申请时将抵押合同提交，第三人聊韩房地产公司还向被告提交了《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、商品房预（销）售许可证等证明自己对该工程享有合法使用权的证明材料。提交了聊韩房地产公司营业执照、机构代码证、税务登记证及程安宇身份证复印件，证明抵押人及抵押权人的身份情况。提交了鲁评字153002《房地产评估报告书》证明被抵押在建工程的价值。提交的聊韩房地产公司章程、董事会决议、保证书，证明聊韩房地产公司同意将开发建设的韩国商城3#楼部分面积进行资产抵押。第三人提交的上述材料符合《城市房地产抵押管理办法》第三十二条的规定。被告经审查，为第三人程安宇办理了抵押登记并颁发了被诉的《房屋他项权证》，认定事实清楚，证据充分，程序亦符合法律规定。

　　综上，被告为第三人颁发聊房他字第0307000267号《房屋他项权证》的行为认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。原告邯三公司要求撤销被告颁发聊房他字第0307000267号《房屋他项权证》的具体行政行为没有事实根据和法律依据，该主张本院不予支持。

　　案例注解

　　本案的主要争议焦点主要体现在：作为自然人的第三人程安宇能否成为在建工程的抵押权人。解决该问题的关键在于如何理解《城市房地产抵押管理办法》关于在建工程抵押规定与《中华人民共和国担保法》及其相关司法解释是否存在冲突的问题。

　　《物权法》出台前，关于在建工程抵押的法律依据，主要见于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》及部门规章《城市房屋权属登记管理办法》中，《担保法》对在建工程抵押未作明确规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”， 根据该条规定，在建工程属于《中华人民共和国担保法》规定的可以抵押的财产范围，确立了在建工程抵押的合法性，但对在建工程抵押的条件并未作具体规定。

　　1997年原建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”如果单纯从该款规定的关于在建工程抵押的定义来看，在建工程的抵押权人只能是银行。但《城市房地产抵押管理办法》对于在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，并未限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人，故《城市房地产抵押管理办法》关于在建工程抵押的规定与《中华人民共和国担保法》及其相关司法解释并不存在冲突，且目前并无法律、法规对在建工程抵押权人的范围作出限制性规定。本案中自然人作为在建工程的抵押权人，并不违背法律规定。

　　本案具体行政行为发生时间是2007年1月24日，当时《物权法》尚未颁布实施。2007年10月1日《物权法》实施后，对于在建工程的称谓，没有继续采用《担保法解释》中的“在建工程”，在第一百八十条之中改称为“正在建造的建筑物”，使其在名称和内涵上更为准确。《物权法》将“正在建造的建筑物”的抵押登记的相关规定放在了第十六章第一节“一般抵押权”里，该法第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”所以根据上述两条规定，以在建建筑物设定抵押权就是办理一般抵押权。而第一百七十九条规定了一般抵押权人的定义：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产”，没有对抵押权人的身份作出限制性规定。住建部于2008年7月1日起实施的《房屋登记办法》也将在建工程抵押归入抵押权登记一节，并在第五十九条中规定：“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。”同样该办法对于在建工程抵押权人的身份也未做限制性规定。纵览我国现有的法律法规、部门规章，均未对在建工程抵押权人的身份作出限制性规定，故自然人作为在建工程的抵押权人具有合法的法律地位。